Comprar Imóvel na Planta é Interessante?

Olá Queridos Leitores

Esses dias um amigo (ex-aluno) me perguntou se era interessante comprar um imóvel na planta, ou seja, em fase de construção como investimento.

É claro que é um excelente investimento, mas como tudo que está ligado à investimento precisa ter certa cautela em obter informações preliminares, enumero abaixo algumas:

• Tenha um planejamento desse recurso que será investido para que em certo momento você tenha que recuar com o capital ora investido e consequentemente perder liquidez;
• Procure informações dos profissionais que estão envolvidos na negociação, me refiro ao corretor de imóveis e imobiliária que está lhe atendendo no momento;
• Veja se a devida construção está sendo elaborada com recursos próprios ou se tem algum recurso com alguma instituição financeira, por exemplo a Caixa Econômica Federal, pois sabemos que quando uma construtora resolve construir com recursos da CEF, ela (construtora) passa por uma análise altamente criteriosa de seu grau de endividamento, credibilidade dos proprietários e comprometimento com o empreendimento;
• Faça uma análise da região que está sendo construído o empreendimento, mas faça com "olhos" no amanhã, pois talvez a região que esteja o respectivo empreendimento esteja em expansão, portanto no momento da entrega do seu apartamento o cenário seja outro do que você está vendo no momento da assinatura do contrato;
• Antes de fechar leia e procure informações do Memorial Descritivo converse com o seu corretor de imóveis sobre os detalhes construtivos, suas dúvidas podem ser básicas, mas lembre são importantes;
• Acompanhe a construção através do site da construtora (se houver essa opção) e também com visitas devidamente agendadas;
• Faça um planejamento dos pagamentos (entrada no ato, parcelas durante a construção e prestações do financiamento se houver é claro), pois o valor do imóvel que você está adquirindo no início da construção haverá uma valorização quando no momento da entrega do empreendimento;

Evidentemente outras informações irão aparecer e fique de antenas ligadas, pois o importante é saber que fez um grande negócio e o seu patrimônio estará crescendo e com liquidez.

Foi tranquilo responder para meu amigo, pois além de ser professor de Matemática Financeira com HP 12c, Excel Básico e Master, curso de Avaliação de Imóveis, engenheiro civil atuando com Laudo Pericial na área de avaliação de Imóveis e também trabalhando na Imobiliária Feltrin aqui na Grande Florianópolis.

Fique a vontade de comentar.

Abraços a todos,

Julio Cézar

(48) 99604-3860

E-mail: julio@profjulio.com.br
Skype: julio_cezar_silva

Cuidado com os "pseudos" favores!!!

Olá queridos leitores

Depois de um bom tempo hibernado resolvi voltar a publicar meus textos...

Hoje além da minha atividade como Engenheiro Civil na área de avaliação e pericias, também estou atuando como Corretor de Imóveis na Imobiliária Feltrin localizada em Campinas - São José/SC - Grande Florianópolis.

Na imobiliária e junto com meus colegas tenho visto vários solicitações e até mesmo algumas visitas de pessoas necessitando de uma Avaliação, que eles (essas pessoas) dizem: "preciso de uma Avaliação simples, apenas para constar no processo de separação", já alerto aos colegas que precisamos esclarecer para essa pessoa que não existe aquela avaliação simples.

Além do mais essa avaliação irá fazer parte de um processo de separação e que possivelmente a outra parte deve solicitar outra avaliação e se não houver entendimento entre as partes, o Juízo irá nomear um perito para que ele (o perito) possa responder aos quesitos técnicos elaborados pelas partes se desejarem.

Então o profissional "Corretor de Imóveis" uma vez fazendo a suposta avaliação deve também orientar para o seu cliente que poderá haver a necessidade de elaboração dos quesitos técnicos, isso deixará o cliente mais seguro, pois demonstra conhecimento de causa.

No tocante ao cliente que busca esse tipo de serviço, na maioria das vezes busca primeiramente preço e não a necessidade de está contratando um serviço que não haverá lacunas descobertas.

Mas digo para vocês nos últimos meses tenho me deparado com várias pessoas procurando preço e depois de argumentar tecnicamente a resposta é genérica "irei conversar com meu advogado e retorno" e sabe o melhor de tudo, até o presente momento ninguém retornou.

Mas não fique triste, veja o lado bom, você não fez aquela "avaliação simples" que no meu entendimento é medíocre e nem tão pouco irá se incomodar em ter seu trabalho sendo impugnado por falta de fundamentação.

Então bola pra frente colega.

Sucesso a todos.

Abraços

Julio Cézar
(48) 99604-3860 Tim

Avaliação de Imóveis no Cenário Judicial

Caros Leitores,

Tenho me deparado com algumas nomeações por parte do Juízo que acho estranho, estou me referindo quando há 3 nomeações de perito para que seja feita uma determinada avaliação de um imóvel. Quando questionei alguns magistrados e advogados eles me alegaram que quando já fazem a nomeação de 3 peritos, além de terem 3 propostas de honorários eles irão ter 3 PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Em alguns casos a parte que irá pagar os honorários pode fazer pelo menor valor se quiser.

É ai onde está o perigo, será que o melhor valor é o mais correto tecnicamente, pois pelo que visualizo nos processos são PTAM -- LAUDOS feitos por alguns corretores de imóveis que estão 100% fora da ABNT NBR 14653-2 (se tratar de imóveis urbanos), documentos esses que têm 2 a 3 folhas no máximo e o mais incrível sem nenhuma fundamentação de como eles chegaram no valor do imóvel.

Desse jeito fica fácil cobrar um valor mais baixo, pois o serviço por estar fora da ABNT fica mais fácil de ser impugnado, na maior parte os corretores nem sequer solicitam os Quesitos Técnicos antes de elaborarem a proposta, já fui questionado por alguns corretores de imóveis me perguntando: O que são quesitos técnicos?

O que importa para um perito quando é nomeado, saber quais os quesitos técnicos e responder de forma clara e objetiva. Por sua vez, o PTAM elaborado deve obedecer aos critérios da ABNT NBR 14653 e suas série (visite www.abnt.org.br ) e quando for impugnado pela(s) parte(s) tenha condições de responder 100% fundamentado.

Não atribuo essa falha aos corretores de imóveis, atribuo sim a péssima formação que os corretores de imóveis recebem por parte das entidades educacionais, que visualizam apenas os resultados monetários.

Forte abraços a todos!!!

Julio Cézar

A importância da Leitura de Projetos e Técnicas Construtivas

Colegas Corretores,

Estive ministrando um curso na área imobiliária e iniciamos um assunto importante, sobre a importância dos Corretores terem conhecimento de "Leitura de Projetos e Técnicas Construtivas" o que implicaria num fechamento de uma possível negociação.

No meu entendimento é de suma importância que os profissionais do segmento imobiliário tenham essa interpretação dos projetos de engenharia (arquitetônico, elétrico, hidráulico, sanitário, estrutural, prevenção e combate a incêndio, entre outros) pois evitaria certo desconforto quando fosse mostrar um projeto ao cliente, hoje em dia os clientes estão mais seletivos e com certeza eles percebem quando os corretores desconhecem informações básicas.

Além dos projetos, citamos também ter conhecimento de algumas técnicas construtivas básicas, pois às vezes o cliente solicita ao corretor para ver o apartamento, sentir o espaço físico e naturalmente aparecem as dúvidas de rotinas.

Então o corretor de uma maneira simples e prática, explica o básico, deixando assim o cliente mais confortável e seguro.

Fico triste quando vejo um correto num plantão de vendas sendo muito bom em "paciência, campo minado, etc." é uma verdade mas lamentavelmente acontece esses casos.

Apenas um alerta que pode fazer a diferença no seu fechamento.

Abraços

Julio Cézar

Gestão Financeira no Segmento Imobiliário

Caro Leitor

Teve um dia que fui procurado por um ex-aluno e amigo, corretor de imóveis desejando em sair da imobiliária que em trabalha, para abrir seu próprio escritório.
Perguntei a ele qual é o motivo dessa decisão, ai me respondeu: Prof Julio, eu ganho 2 a 2,4% do valor do imóvel, mas sendo que eu poderia ganhar de 5 a 6% que é o retorno da imobiliária.
Prestei muita atenção quando ele estava falando, ai peguei papel e na hora fiz a seguinte simulação para ele:

• Uma receita total num determinado mês - R$1.000.000,00  e de uma maneira conservadora, vamos considerar 5% de repasse;
• Ganho bruto da imobiliária - R$50.000,00 agora vamos começar a distribuir as fatias;
• Repasse do agenciamento 10% dos honorários - R$5.000,00 temos agora apenas R$45.000,00
• Repasse aos corretores 40% dos honorários - R$20.000,00 esse valor corresponde a 2% da receita total, temos (imobiliária) agora apenas R$25.000,00
• Repasse para gerência 5% dos honorários - R$2.500,00 esse valor corresponde a 0,25% da receita total, restando R$22.500,00
• Esse valor de R$22.500,00 corresponde a 2,25% do receita total

Ai continuei minha explicação, desse valor de R$22.500,00 ainda irá sair para:

• pagar as despesas (aluguel, telefone, salário da secretária, anúncio nos jornais);
• assessoria jurídica
• assessoria contábil
• entre outras despesas...

Ai perguntei para esse meu amigo:

• Você pretende vender quanto no mês?
• Irá alugar uma sala?
• Terá funcionários?
• E sua contabilidade e assessoria jurídica?
• Entre outras perguntas...

Onde pretendo que ele reflita que é uma decisão séria e deve ser tomada quando estiver centrado e muito bem planejado financeiramente o "seu negócio", ter hoje em dia uma estrutura que viabilize ter uma receita de R$1.000.000,00 e mais, terá gastos e não são poucos.

Pense nisso!!!

Abraços

Julio Cézar

Assistente Técnico nas Avaliações de Imóveis

Caro Leitor,

Esses dias conversando com um advogado da região, ele estava me falando da dificuldade em encontrar profissionais (Corretores de Imóveis) que atuam como Assistente Técnico nos processos, quando precisa de orientação e elaboração dos quesitos técnicos que serão respondidos pelo Perito Judicial.

Isso reforça algo que comento nos cursos de Avaliação de Imóveis, nós corretores podemos e tivemos inicialmente atuar como Assistente Técnico, na elaboração dos quesitos, acompanhamento do perito judicial no momento da vistoria, análise do laudo de avaliação e/ou parecer técnico de avaliação mercadológica entregue  pelo perito e até mesmo se for caso na impugnação desse trabalho.

Dessa forma o profissional está "ganhando experiência" se tornando conhecido pelo segmento jurídico e fortalecendo seu nome e trabalho.

Mas é claro que existe responsabildiade, pois não é pelo simples fato de ser contrato por uma das partes que será feito o que a parte desejar, caso contrário você estará assinado seu atestado de óbito, deve esclarecer a quem estiver lhe contratando que existe uma fundamentação no trabalho e é coisa séria.

É isso ai pessoal.

Abraços

Julio Cézar

Avaliação de Imóveis - Trabalho sério!

Olá Leitor


Tenho me deparando nos processos judiciais que acompanho, o risco que alguns profissionais do segmento imobiliário estão praticando, estou me referindo às avaliações de imóveis que corretores estão fazendo e que depois de um certo tempo essas avaliações "declarações" estão fazendo parte de alguns processos.


É o que costumo dizer em sala de aula, quando ministro curso de Avaliação de Imóveis: Pessoal tenha cuidado quando seus conhecidos lhe procuram pedindo para avaliar tal imóvel, apenas para ser ter uma ideia.


Ai você (corretor) como tem um coração bom acaba fazendo para satisfazer um amigo e até algumas vezes um cliente, essa pessoa por sua vez coloca seu documento num processo e pronto, depois de alguns meses você amigo corretor pode ser chamado para se justificar o papel que está assinado por você.


E quando eu pego nos processos as famosas (avaliações de 1 folha) fico muito decepcionado, pela falta de profissionalismo e seriedade que alguns colegas estão cometendo, importante mencionar que me referido aos colegas, pois eu também sou corretor de imóveis.


É por isso e muito mais que os engenheiros batalham para que nós corretores pecamos o direito de fazer as avaliações de imóveis, e ainda reforço, também sou engenheiro civil, então conheço os dois lados.


Toda vez quando alguém lhe perguntar se você faz avaliação de imóvel, você deve fazer três perguntas básicas:

1. Qual é o imóvel?
2. Qual o objetivo da avaliação?
3. Quem é o interessado nessa avaliação?

Para depois você responder, com bastante responsabilidade que você faz e que é um trabalho técnico, em que irá exigir tempo e dedicação, fundamentação teórica e que essa avaliação deve obrigatoriamente obedecer ABNT NBR 14653.


Vamos ter mais cuidado nos que escrevemos e assinamos.


Abraços


Julio Cézar