A importância da Leitura de Projetos e Técnicas Construtivas

Colegas Corretores,

Estive ministrando um curso na área imobiliária e iniciamos um assunto importante, sobre a importância dos Corretores terem conhecimento de "Leitura de Projetos e Técnicas Construtivas" o que implicaria num fechamento de uma possível negociação.

No meu entendimento é de suma importância que os profissionais do segmento imobiliário tenham essa interpretação dos projetos de engenharia (arquitetônico, elétrico, hidráulico, sanitário, estrutural, prevenção e combate a incêndio, entre outros) pois evitaria certo desconforto quando fosse mostrar um projeto ao cliente, hoje em dia os clientes estão mais seletivos e com certeza eles percebem quando os corretores desconhecem informações básicas.

Além dos projetos, citamos também ter conhecimento de algumas técnicas construtivas básicas, pois às vezes o cliente solicita ao corretor para ver o apartamento, sentir o espaço físico e naturalmente aparecem as dúvidas de rotinas.

Então o corretor de uma maneira simples e prática, explica o básico, deixando assim o cliente mais confortável e seguro.

Fico triste quando vejo um correto num plantão de vendas sendo muito bom em "paciência, campo minado, etc." é uma verdade mas lamentavelmente acontece esses casos.

Apenas um alerta que pode fazer a diferença no seu fechamento.

Abraços

Julio Cézar

Gestão Financeira no Segmento Imobiliário

Caro Leitor

Teve um dia que fui procurado por um ex-aluno e amigo, corretor de imóveis desejando em sair da imobiliária que em trabalha, para abrir seu próprio escritório.
Perguntei a ele qual é o motivo dessa decisão, ai me respondeu: Prof Julio, eu ganho 2 a 2,4% do valor do imóvel, mas sendo que eu poderia ganhar de 5 a 6% que é o retorno da imobiliária.
Prestei muita atenção quando ele estava falando, ai peguei papel e na hora fiz a seguinte simulação para ele:

• Uma receita total num determinado mês - R$1.000.000,00  e de uma maneira conservadora, vamos considerar 5% de repasse;
• Ganho bruto da imobiliária - R$50.000,00 agora vamos começar a distribuir as fatias;
• Repasse do agenciamento 10% dos honorários - R$5.000,00 temos agora apenas R$45.000,00
• Repasse aos corretores 40% dos honorários - R$20.000,00 esse valor corresponde a 2% da receita total, temos (imobiliária) agora apenas R$25.000,00
• Repasse para gerência 5% dos honorários - R$2.500,00 esse valor corresponde a 0,25% da receita total, restando R$22.500,00
• Esse valor de R$22.500,00 corresponde a 2,25% do receita total

Ai continuei minha explicação, desse valor de R$22.500,00 ainda irá sair para:

• pagar as despesas (aluguel, telefone, salário da secretária, anúncio nos jornais);
• assessoria jurídica
• assessoria contábil
• entre outras despesas...

Ai perguntei para esse meu amigo:

• Você pretende vender quanto no mês?
• Irá alugar uma sala?
• Terá funcionários?
• E sua contabilidade e assessoria jurídica?
• Entre outras perguntas...

Onde pretendo que ele reflita que é uma decisão séria e deve ser tomada quando estiver centrado e muito bem planejado financeiramente o "seu negócio", ter hoje em dia uma estrutura que viabilize ter uma receita de R$1.000.000,00 e mais, terá gastos e não são poucos.

Pense nisso!!!

Abraços

Julio Cézar

Assistente Técnico nas Avaliações de Imóveis

Caro Leitor,

Esses dias conversando com um advogado da região, ele estava me falando da dificuldade em encontrar profissionais (Corretores de Imóveis) que atuam como Assistente Técnico nos processos, quando precisa de orientação e elaboração dos quesitos técnicos que serão respondidos pelo Perito Judicial.

Isso reforça algo que comento nos cursos de Avaliação de Imóveis, nós corretores podemos e tivemos inicialmente atuar como Assistente Técnico, na elaboração dos quesitos, acompanhamento do perito judicial no momento da vistoria, análise do laudo de avaliação e/ou parecer técnico de avaliação mercadológica entregue  pelo perito e até mesmo se for caso na impugnação desse trabalho.

Dessa forma o profissional está "ganhando experiência" se tornando conhecido pelo segmento jurídico e fortalecendo seu nome e trabalho.

Mas é claro que existe responsabildiade, pois não é pelo simples fato de ser contrato por uma das partes que será feito o que a parte desejar, caso contrário você estará assinado seu atestado de óbito, deve esclarecer a quem estiver lhe contratando que existe uma fundamentação no trabalho e é coisa séria.

É isso ai pessoal.

Abraços

Julio Cézar

Avaliação de Imóveis - Trabalho sério!

Olá Leitor


Tenho me deparando nos processos judiciais que acompanho, o risco que alguns profissionais do segmento imobiliário estão praticando, estou me referindo às avaliações de imóveis que corretores estão fazendo e que depois de um certo tempo essas avaliações "declarações" estão fazendo parte de alguns processos.


É o que costumo dizer em sala de aula, quando ministro curso de Avaliação de Imóveis: Pessoal tenha cuidado quando seus conhecidos lhe procuram pedindo para avaliar tal imóvel, apenas para ser ter uma ideia.


Ai você (corretor) como tem um coração bom acaba fazendo para satisfazer um amigo e até algumas vezes um cliente, essa pessoa por sua vez coloca seu documento num processo e pronto, depois de alguns meses você amigo corretor pode ser chamado para se justificar o papel que está assinado por você.


E quando eu pego nos processos as famosas (avaliações de 1 folha) fico muito decepcionado, pela falta de profissionalismo e seriedade que alguns colegas estão cometendo, importante mencionar que me referido aos colegas, pois eu também sou corretor de imóveis.


É por isso e muito mais que os engenheiros batalham para que nós corretores pecamos o direito de fazer as avaliações de imóveis, e ainda reforço, também sou engenheiro civil, então conheço os dois lados.


Toda vez quando alguém lhe perguntar se você faz avaliação de imóvel, você deve fazer três perguntas básicas:

1. Qual é o imóvel?
2. Qual o objetivo da avaliação?
3. Quem é o interessado nessa avaliação?

Para depois você responder, com bastante responsabilidade que você faz e que é um trabalho técnico, em que irá exigir tempo e dedicação, fundamentação teórica e que essa avaliação deve obrigatoriamente obedecer ABNT NBR 14653.


Vamos ter mais cuidado nos que escrevemos e assinamos.


Abraços


Julio Cézar

Planejamento e Controle Financeiro

Estamos daqui a pouco finalizando o ano, e ai pergunto para vocês: Já fizeram o seu planejamento financeiro para 2012 se você for pessoa física? Sendo pessoa jurídica com certeza já fez e até 2015.

É isso que quero compartilhar com você caro leitor, da importância e necessidade de sentarmos e planejarmos nossas ações do próximo ano, mas um detalhe muito importante, esse planejamento requer monitoramento, controle e disciplina.

Hoje em dia talvez isso seja uma grande dificuldades das pequenas e médias empresas, em não fazer esse processo, pois estão acostumados a serem executores de ações e esquecem de serem os responsáveis pelo planejamento de suas empresas, reflita sobre isso!

Mas esse princípio não é apenas para as PJ (pessoas jurídicas) também é aplicado às PF (pessoas físicas) evidentemente se houver participação e comprometimento das pessoas envolvidas, aqui não adianta fazer de conta, caso contrário não irá funcionar.

Já por sua vez, a importância do Controle Financeiro, é verificar e o que foi planejado está ou não sendo obtido, isso reforça que esse controle não é feito apenas quando termina o período e sim durante o período. É nesse momento que temos tempo de colocar um PLANO B em ação, buscar alternativas se o que está sendo realizado não irá chegar no planejado.

O controle financeiro irá lhe dar condições de você fazer planejamentos mais preciso, tendo históricos para analisar e ter as devidas interpretações de seus números, sabendo realmente suas principais causas e as respectivas consequencias.

Não vá esquecer de registrar o que está sendo planejando e nem tão pouco o realizado, é fundamental escrever suas ideias e as ações pretendidas, seus respectivos responsáveis em executá-las.

Você com certeza não irá se lembrar dos detalhes depois de meses que aconteceu, use um livro/caderno que sirva de ata, faça gráficos, tabelas, tudo que ajude nas suas análises.

Costumo dizer em sala de aula que para um bom iniciante, palavra chave é a DISCIPLINA e FOCO, utilize uma planilha eletrônica e tenha o hábito de alimentá-la, mas cuidado em não acumular o que precisa ser feito, por isso será um passo para seu planejamento e controle ir para o fundo da gaveta.

Um forte abraço,

Julio Cézar

PPP - Procure Pessoas Positivas

Olá Pessoal

Aqui vai um DICA bem legal sobre o "PPP", ou seja, Procure Pessoas Positivas. Antes de tudo o motivo de eu escrever isso, simplesmente pois eu aplico esse princípio e funciona e por isso quero compartilhar com vocês.

Fico aproximadamente 2/3 do meu dia buscando soluções e criando várias alternativas de resolver o que acontece ao meu redor, por sua vez me deparo com pessoas reclamando das coisas, se queixando de A, de B, etc., ai falo para essas pessoas que elas deviam FOCAR nas soluções em vez de ficar olhando o problema, pois o fato de olhar para os problemas não irá adiantar de nada e sim se distanciar da solução.

Evidentemente busca a solução, implica em ter que AGIR e ai é que complica, pois as pessoas estão longe, afastadas das Pessoas Positivas, dessa forma sempre tem uma desculpa para não resolver as coisas.

Tenha cuidado com as distrações, Jim Rohn sempre disse: "Distração é tudo que tira o seu olhar do seu objetivo" por isso amigo leitor aprenda em analisar e interpretar o que está lhe tirando do FOCO.

Quando estou em sala de aula, ministrando um curso da HP 12c, Excel ou outro curso, me deparo com várias pessoas que buscam algum diferencial em sua jornada profissional, mas ao mesmo tempo precisamos nos policiar para não sairmos do FOCO.

Realmente esse assunto é bastante interessante e necessita não apenas de teoria e sim de muita prática e disciplina.

Abraços a todos,

Julio Cézar

Impacto da TAC nos empréstimos

Temos observado constantemente inúmeras propagandas e divulgações no tocante aos empréstimos para aposentados de um modo em geral. Mas hoje devemos ter muito cuidado no impacto que algumas taxas não anunciadas influenciam nos valores das parcelas.

Na maioria das vezes uma pessoa quando busca um empréstimo consignado, ela observa, unicamente, se o valor determinado da parcela está dentro do seu orçamento, mas não chegam a verificar se a taxa anunciada é, de fato, a taxa efetiva.

Vale salientar que antes de buscar um empréstimo, devemos analisar alternativas de como buscar recursos financeiros, evitando assim pagamento de juros altíssimos. Uma sugestão é fazer uma boa pesquisa e analisar com bastante detalhe. Existem valores de taxas que não são informados para pessoas que assinam esses empréstimos.

Vejamos essa simulação, um empréstimo de R$2.000,00 pago em 24 parcelas com uma taxa de 2,64% ao mês, corresponde a um valor de parcela de R$113,56. Esse seria o valor correto, agora se for incorporado uma TAC (taxa de abertura de crédito) e um IOF (imposto sobre operações financeiras) esse valor pode subir para R$133,00.

Se você estiver pensando: "mas é só R$20,00 a mais na parcela e pronto". A questão é que, um empréstimo de R$2.000,00 em 24 parcelas iguais de R$133,00 corresponde a uma taxa de 4,13% ao mês. Por outro lado, 24 parcelas de R$133,00 com uma taxa de 2,64% é equivalente a um empréstimo de R$2.342,32, ou seja, você estaria pagando R$342,32 entre TAC e IOF.

Agora observe a grande diferença quando tratamos de uma taxa anual, ou seja, a taxa de 2,64% ao mês corresponde a 36,71% ao ano, enquanto que uma taxa de 4,13% ao mês tem uma taxa equivalente anual de 62,52%.

A definição da taxa de juros tem como variável importante o risco da inadimplência, mas para empréstimo consignado o risco da inadimplência é baixo, pois é descontado diretamente em folha de pagamento.

Para finalizar, reforço que é sempre bom pesquisar antes de tomar a decisão de fazer um empréstimo. E lembre-se de pedir informações sobre todas as taxas.

Abraços,

Julio Cézar